@业主们房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷

中新经纬客户端8月25日电 (张澍楠)“选固定利率还是浮动利率?”这令有房贷在身的业主们反复纠结,如今这道“必选题”已经有了答案。房贷“换锚”进入到最后时刻,究竟对还贷有何影响?

固定利率vs浮动利率

根据央行此前公告,房贷的定价基准转换为LPR后,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。

房贷“换锚”后,利率咋算?月供到底能不能减少?

易居研究院智库中心研究总监严跃进举例,若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款,且后续每一年重新计算月供额,2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年,若5年期以上LPR上升5个基点,那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下,月供将增加约31元。反之,若5年期以上LPR下降5个基点,月供将减少31元。

“换锚”后利率咋计算?

转换时,本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种,一种是每年1月1日,另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。

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中新经纬客户端算了笔账:以商业性个人住房贷款的转换为例,如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是30年。

最大的不同还是反映到了还款金额上,顾名思义,固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变,还款总额及月供基本固定,不会受外界因素影响发生较大变化。不过若整体利率环境下跌,固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为LPR后,房贷利率会随着LPR变动而变,LPR下行,还款金额降低;LPR上行,还款金额也随之增加。

需要注意的是,如果是银行代为批量转换的客户,可以要求按自己的意愿做一次调整。但只要是自己作出了选择,无论是选择LPR定价方式还是固定利率,都只有一次选择机会,不能再更改。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,从中短期看,我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准,对借款人是有利的,有助于减轻借款人房贷支出。

可以看出的是,若预期LPR上升,月供金额也会增加。对于大多数人来说,判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。但业内人士认为,短期LPR或仍有下降空间。

这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好?中国民生银行首席研究员温彬认为,如果借款期限较短,以前的房贷利率又比较高,就可以选择LPR。而期限较长,且以前贷款利率本身很低的,可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本,将来更好地安排个人家庭的收支情况,不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。

中新经纬客户端注意到,从去年12月到今年8月,5年期LPR从4.8%变为4.65%,下降15个基点。如果是200万元房贷,以等额本息还款方式20年还清,15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元,20年一共可以省下39276.53元。

房贷定价的“锚”过去一直是基准利率,会根据基准利率浮动,2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后,央行2019年12月28日公告明确,2020年3月1日至8月31日,将推进存量房贷定价基准转换,客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。

张女士2012年贷款97万在北京买了套房,她对中新经纬客户端表示,自己现在剩余贷款不多,所以比较愿意尝试浮动利率,如果是刚刚贷的款,恐怕也要好好纠结一番。但她也提出疑问,固定利率和浮动利率究竟有何区别?

中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确,8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按相关规则统一调整为LPR定价方式。交行称,于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。

四是要坚持绿色发展。习近平主席指出,全球变暖不会因疫情停下脚步,应对气候变化一刻也不能松懈。各方要落实好应对气候变化《巴黎协定》,恪守“共同但有区别的责任”原则,为发展中国家特别是小岛屿国家提供更多帮助。要以明年联合国第二十六次气候变化缔约方大会和第十五次《生物多样性公约》缔约方大会为契机,共同建设清洁美丽的世界,实现人与自然和谐共存。习近平主席介绍了中方在倡议减少非必要一次性塑料制品生产和使用,禁止非法交易野生动物,召开国际粮食减损大会等方面即将采取的行动,并明确重申,中国在联合国作出提高国家自主贡献力度的承诺,我们说到做到!(完)

三是要坚持包容发展。习近平主席强调,国际社会要将落实《联合国2030年可持续发展议程》置于国际发展合作的核心,将消除贫困作为首要目标,让资源更多向减贫、教育、卫生、基础设施建设等领域倾斜,让发展成果更多地惠及发展中国家。要采取全面均衡政策举措,落实好《二十国集团支持发展中国家新冠肺炎紧急应对与恢复计划》,为发展中国家提供必要融资支持,推动基础设施和互联互通建设。习近平主席还系统介绍了中方为促进世界包容发展及全面落实二十国集团缓债倡议所采取的行动和取得的成果,强调中方将进一步发挥自身优势,切实帮助发展中国家渡过难关,让发展更广泛惠及人民。

首先要坚持开放发展。习近平主席指出,利用疫情搞“去全球化”,最终只会损害本国和世界各国的共同利益。国际社会要坚定不移构建开放型世界经济,维护以世界贸易组织为基石的多边贸易体制,反对滥用国家安全之名行保护主义之实。要坚持发展中国家“特殊与差别待遇”,以贸易促减贫、促发展,帮助发展中国家更好融入全球大市场。要加强宏观经济政策协调,畅通世界经济运行脉络,共同落实“人员与货物跨境流动便利化倡议”,保障产业链和供应链安全畅通,推动重要医疗物资贸易自由化,降低关税、减少壁垒,助力各国尽快恢复经济。

若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,以5年期贷款基准利率是4.9%计算,转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%,即减39个基点,今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR变动。

资料图 中新经纬 摄

二是要坚持创新发展。习近平主席纵览全球科技发展和生产方式变革的历史大势,形象地指出创新是经济腾飞的翅膀,数字经济是全球未来的发展方向,呼吁各方主动把握时代机遇,以科技创新和数字化变革催生新的发展动能,共同实现更高质量、更具韧性的发展。要发挥数字减贫作用,提升数字包容性,为弱势群体提供更多脱贫致富机会,助力消除数字鸿沟。习近平主席强调,各方要利用好疫情催生的新业态、新模式,加大对数字基础设施投入和建设,加强科技创新合作,释放数字经济潜力。这一主张作为二十国集团共识首次写入领导人宣言,在《2040年亚太经合组织布特拉加亚愿景》中也得到充分体现。

“下半年房贷利率或仍继续下降,但幅度会缩小。”董希淼称,预计下半年流动性保持合理充裕,LPR利率仍会继续下降,以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。(中新经纬APP)

究竟选哪个更有优势?